Акт 14, Акт 15 и Акт 16: трите етапа, които решават кога и колко да платите.
Всеки, който е гледал обяви за новостроежи, е срещал загадъчните „Акт 14“, „Акт 15“ и „Акт 16“. Зад канцеларските имена стоят три много различни нива на риск — и три много различни цени.
Акт 14 — „груб строеж“
Акт 14 (протокол за приемане на конструкцията) се съставя, когато носещата конструкция на сградата е завършена: фундаменти, колони, плочи, покрив. Сградата вече „стои“, но в нея няма инсталации, мазилки, дограма и довършителни работи.
От правна гледна точка това е важен момент: при степен „груб строеж“ сградата може да бъде предмет на прехвърлителни сделки — на този етап обикновено се подписват нотариални актове за „право на строеж срещу обезщетение“ или се изповядват сделки за самата бъдеща вещ. Цените тук са най-ниски, защото купувачът поема най-много неизвестни: качеството на довършването тепърва предстои.
Акт 15 — сградата е завършена
Акт 15 (констативен акт за установяване годността за приемане на строежа) удостоверява, че строителството е приключило по одобрените проекти: инсталациите са изпълнени, дограмата е монтирана, общите части са завършени. С него строителят на практика предава сградата на възложителя.
Важно е да се разбере какво Акт 15 не е: той не прави сградата законно обитаема. Между Акт 15 и Акт 16 държавната приемателна комисия проверява съответствието с проектите, а този период може да продължи от седмици до месеци — понякога повече, ако има забележки.
Акт 16 — разрешение за ползване
Акт 16 (протокол на държавната приемателна комисия, въз основа на който се издава разрешение за ползване) е финалът: сградата е приета, годна е за обитаване и жилищата в нея могат да се ползват по предназначение. Едва след Акт 16 можете реално да живеете в имота, да прехвърлите партидите за ток и вода на свое име и да очаквате пълна пазарна цена при препродажба.
Рискът и цената по етапи
| Етап | Какво е готово | Типична отстъпка | Основен риск |
|---|---|---|---|
| Преди Акт 14 („на зелено“) | Изкоп, фундаменти, започната конструкция | Най-голяма | Строителят да не завърши; промени в проекта |
| Акт 14 | Носещата конструкция | Значителна | Качество на довършването; забава |
| Акт 15 | Завършена сграда | Малка | Забава на приемателната комисия; забележки |
| Акт 16 | Разрешение за ползване | Пазарна цена | Минимален — оглед и документи |
Как да намалите риска, независимо от етапа
- Проверете строителя, не брошурата. Завършени ли са предишните му сгради в срок? Как изглеждат пет години по-късно? Малките девелопери с по няколко сгради често са по-проследими от големите с десетки обекти.
- Четете спецификацията, не визуализациите. Каква е конструкцията, каква е дограмата, какво е отоплението — подробно сме разгледали това в наръчника как да изберем новостроеж.
- Проверете тежестите. Справка в имотния регистър към Агенцията по вписванията показва ипотеки и възбрани върху парцела и правото на строеж.
- Договорете плащанията по етапи. Стандартната схема обвързва вноските с Акт 14, Акт 15 и Акт 16 — така парите ви следват реалния напредък, а не обещанията.
Често задавани въпроси
Може ли да се живее в сграда с Акт 15?
Формално не. Годността за обитаване настъпва с Акт 16. На практика някои купувачи започват ремонти на Акт 15, но нанасянето преди разрешение за ползване носи и правен, и битов риск (липса на постоянни партиди за ток и вода).
Кога е най-изгодно да се купи?
Най-ниската цена е „на зелено“, преди или около Акт 14. Дали отстъпката оправдава риска, зависи почти изцяло от строителя и договора — не от процентите в обявата.
Колко време минава между Акт 15 и Акт 16?
При изряден строеж — обикновено няколко седмици до няколко месеца. Забележки от комисията, проблеми с вертикалната планировка или с прилежащата инфраструктура могат да го удължат, затова питайте строителя какво остава по списъка.
Продължете с наръчника как да изберем качествен новостроеж — или разгледайте какво предлагат кварталите Бояна и Бистрица.